虎年開市以來，多只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs持續(xù)大漲。2月8日，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT漲幅達(dá)7.19%，紅土鹽田港REIT漲幅達(dá)6.17%。

為保護(hù)基金持有人的利益，2月9日，紅土鹽田港REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT兩只產(chǎn)品停牌。

業(yè)內(nèi)人士表示，近期A股市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，資金傾向于尋找更加穩(wěn)健的資產(chǎn)，擁有獨(dú)立行情也是另類資產(chǎn)的魅力所在，不過投資者更應(yīng)關(guān)注基礎(chǔ)資產(chǎn)內(nèi)在價(jià)值。

兩只公募REITs臨時(shí)停牌

2月9日，紅土鹽田港REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT發(fā)布停復(fù)牌及交易風(fēng)險(xiǎn)提示的公告。

紅土鹽田港REIT公告表示，2月8日基金在二級(jí)市場(chǎng)的收盤價(jià)為4.127元，相較于發(fā)行價(jià)2.300元累計(jì)漲幅較大。基金以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租金等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的。隨著交易價(jià)格的大幅上漲，凈現(xiàn)金流分派率將顯著下降。為了保護(hù)基金份額持有人的利益，紅土鹽田港REIT將自2月9日開市起停牌，并于2月10日開市。

來源：紅土鹽田港REIT公告

富國首創(chuàng)水務(wù)REIT以同樣的原因宣布2月9日停牌一天。

來源：富國首創(chuàng)水務(wù)REIT公告

紅土鹽田港REIT與富國首創(chuàng)水務(wù)REIT在公告中均強(qiáng)調(diào)，公募REITs的投資是以獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流為投資的主要目的。二級(jí)市場(chǎng)交易價(jià)格上漲，投資者買入成本上漲，會(huì)導(dǎo)致實(shí)際的凈現(xiàn)金流分派率降低。

基金在公告里為投資者算了一筆賬。以富國首創(chuàng)水務(wù)REIT為例，它在2021年的首次分紅方案為2.714元/10份基金份額。如果投資人在首次發(fā)行時(shí)買入，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT發(fā)行價(jià)為3.700元/份，那么投資者2021年度獲得的凈現(xiàn)金流分派率為7.335%。但若投資者在二級(jí)市場(chǎng)買入，以2月8日的價(jià)格為例，價(jià)格為7.263元/份，投資者的2021年度凈現(xiàn)金流分派率將大打折扣，僅為3.737%。

最高溢價(jià)率達(dá)96.3%

截至目前，共有兩批共11只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品發(fā)行并上市。無論是面向機(jī)構(gòu)投資者的戰(zhàn)略配售還是面向公眾投資者的發(fā)售，以及二級(jí)市場(chǎng)的交易，都很“火爆”。

在11只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品中，有8只產(chǎn)品的公眾投資者有效認(rèn)購確認(rèn)比例為個(gè)位數(shù)，中航首鋼生物質(zhì)REIT的公眾有效認(rèn)購確認(rèn)比例僅為1.76%。

從二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)來看，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT溢價(jià)率最高，二級(jí)市場(chǎng)溢價(jià)率達(dá)到96.3%；緊其后的是紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲(chǔ)物流REIT，二級(jí)市場(chǎng)溢價(jià)率也高達(dá)79.36%；建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT溢價(jià)率為59.47%；中航首鋼生物質(zhì)REIT、華安張江光大園REIT、博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT三只產(chǎn)品的溢價(jià)率均超過40%；平安廣州交投廣河高速公路REIT溢價(jià)率最低，為9.87%。

來源：Wind

關(guān)注內(nèi)在價(jià)值

“短時(shí)間內(nèi)可能出現(xiàn)一定幅度上漲，畢竟前期項(xiàng)目都是百里挑一的資產(chǎn)。”一位業(yè)內(nèi)人士稱，“但二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格圍繞資產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)，最終還是要回歸理性。”

“如果二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格大幅波動(dòng)，尤其是價(jià)格大幅上漲至顯著高于公募REITs內(nèi)在價(jià)值時(shí)，新進(jìn)入的投資者會(huì)面臨兩重風(fēng)險(xiǎn)：一是從長遠(yuǎn)看價(jià)格會(huì)向內(nèi)在價(jià)值回歸，存在因價(jià)格下跌導(dǎo)致投資虧損風(fēng)險(xiǎn)；二是因價(jià)格上漲，使持有公募REITs的預(yù)期內(nèi)部收益率下降，無法實(shí)現(xiàn)投資目標(biāo)。”一位公募REITs基金經(jīng)理表示說。

他強(qiáng)調(diào)，無論二級(jí)市場(chǎng)如何波動(dòng)，都始終圍繞底層資產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值波動(dòng)。因此，對(duì)持有型投資者，更應(yīng)關(guān)注基礎(chǔ)資產(chǎn)內(nèi)在價(jià)值。因?yàn)閮r(jià)格雖然會(huì)偏離基礎(chǔ)資產(chǎn)內(nèi)在價(jià)值，但長期看是向內(nèi)在價(jià)值回歸的。

另一位公募REITs基金經(jīng)理表示，公募REITs屬于國內(nèi)資本市場(chǎng)的新成員，投資者群體尚未完全成熟、投資邏輯也未成體系，這都可能造成REITs二級(jí)市場(chǎng)的非理性波動(dòng)。投資人應(yīng)秉持長期價(jià)值投資理念，共同呵護(hù)REITs市場(chǎng)的成長，見證REITs市場(chǎng)的發(fā)展壯大。