記者 凌晨 西安報道

日前，央行釋放出的“節日利率大禮包”正逐步落地。

最近半個月，北京、杭州、南京、西安、寧波、東莞、無錫、鄭州、南寧、石家莊、嘉興、湖州、等多個熱點城市的公積金貸款利率陸續下調。

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比如，10月10日，佛山市住房公積金管理中心關于下調首套個人住房公積金貸款利率的通知。自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年期以下（含5年）個人住房公積金貸款利率由2.75%下調至2.6%，5年期以上個人住房公積金貸款利率由3.25%下調至3.1%。

不止是公積金。近日多城市商貸也陸續出現回落，甚至出現首套房利率“破4”的情況。據最新LPR數據，此前各地執行的首套房貸款利率下限最低為4.1%。

近日，濟寧、清遠、湛江、武漢等地先后發布調整利率相關信息，多地商貸利率“破4”，如清遠可以最低利率可達3.7%。

一系列政策“組合拳”后，政策推動效果如何？21世紀經濟報道調查了陜西部分城市，采訪多位行業專家及購房者。目前來看，公積金利率下調對于地方樓市影響有限，購房者對于區位、房型和性價比要求更為明確，房地產市場“冰火兩重天”的情況明顯。

公積金利率下調影響有限

9月29日，人民銀行、銀保監會發布通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。

僅隔一天，人民銀行發布消息，自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變。

隨后，不少購房者開始等待地方的相關政策落地。

張揚和女友都是山西人，畢業后一同來到西安工作。最近一年，為了購買婚房小兩口跑遍了西安市城六區，搖號三次未果，最終將目標鎖定在市區東二環一處即將開盤的新住宅項目。

“現在正是項目和政策‘賽跑’的時候。我想買的新房預計下半月開盤，雖然政策已出，但項目銷售說目前還未接到執行通知。”張揚對21世紀經濟報道記者說道。

10月11日，西安市發布了下調首套個人住房公積金貸款利率的消息。據悉，自2022年10月1日起，西安下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變。

西安并不是孤例。事實上，近半月內，北京、杭州、南京、嘉興、湖州、寧波、東莞、無錫、鄭州、南寧、石家莊、天水、吉林、成都、瀘州、襄陽、宜昌、黃石、荊州、隨州、恩施州、仙桃、天門、南昌、哈爾濱、合肥、馬鞍山以及海南全省等都先后發布利率調整相關信息。

比如，北京住房公積金管理中心網站顯示，北京市管首套房住房公積金貸款利率已下調了0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別降到了2.6%和3.1%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對21世紀經濟報道記者表示，“各地積極落實了央行公積金政策新政，紛紛發文，但基本上屬于不折不扣落實央行的政策，調整符合預期。”

而從西安的情況來看，一些房企認為，公積金貸款下調，尚未明顯刺激樓市。

“公積金利率下調對市場會有一定的刺激，但力度十分有限。”一房企人士對記者說道。

他舉例到，比如西安，目前西安純公積金貸款首套最低首付20%，但單繳職工貸款金額最高不超過65萬，雙繳職工最高不超過85萬。從市場上產品來看，城六區樓盤單價動輒1.6萬+，房屋面積基本都是百平米起。相較之下，公積金利率調整的影響較小，基本不會成為購房者考慮因素。

上述房企人士還談到，即便政策出臺后，也不見得所有樓盤都能實實在在的執行下去。目前來看，在市場并不火熱的情況下，多數樓盤依然不接受組合貸。若純用公積金貸款，顯然不足以支付房子總額。

張揚也表達了相同的看法。“純公積金貸款買房不現實，組合貸樓盤不一定能接受，即便接受了，平攤到月供也只能減少幾十塊，可以忽略不計。相比之下，商貸利率才是關鍵。”

陜西省決咨委委員、省房地產協會會長王圣學對21世紀經濟報道記者談道：“公積金應該是個重要的調控方向。利率調整只是一種方式，我們應更多關注如何利用‘公積金’大池子里的資源去進一步放松、刺激市場。”

此外，為進一步穩樓市，減輕已經購房者的壓力，包括陜西漢中、云南普洱、廣西防城港、甘肅甘南州等多地紛紛發布房貸“商轉公”政策（即將已經辦理好的商業住房貸款轉換成公積金貸款）。

據“漢中發布”消息，漢中市住房公積金管理中心政策法規科表示，當前商貸利率一般是4.5%左右，而公積金貸款現執行5年內首套房年利率2.75%，5年以上首套房年利率3.25%，二套房上浮10%的優惠政策，相對較低。

10月11日，青島市住房公積金管理中心黨組書記、主任曹彥平對媒體表示，“商轉公”業務目前還在積極推進過程中，相關政策計劃于年底前正式推出。

在現行經濟環境下，政策出臺能有效減輕職工的還款壓力和購房成本。

商貸利率進一步“破冰”

和公積金利率下調相比，商貸利率的下調，影響范圍更大。

“我們還沒接到通知，但目前很多城市確實已經下調了，比如濟寧，應該已經執行3.95%了。”建設銀行西安某支行房貸部門工作人員對21世紀經濟報道記者說道。

事實上，據9月29日下發通知顯示，全國符合自主決定首套商貸利率的城市包括天津、石家莊、哈爾濱、武漢、貴陽、昆明、蘭州、大連、秦皇島、包頭、溫州、安慶、泉州等23個，主要分布在二線或三四線城市中。

在樓市持續冷淡的前提下，最近半月內，濟寧、武漢、清遠、江門等已經宣布商貸利率下調，同時武漢、清遠、江門等城市下調或取消首套房貸利率下限，多地房地產商業貸款利率罕見破“4”。

具體來看，武漢則是首個執行該政策的省會城市，首套房貸利率下限由LPR-20BP調整為LPR-40BP，目前武漢部分銀行可執行3.9%的首套房貸利率。清遠市已將首套房貸利率下限由LPR-20BP調整為LPR-60BP，房貸利率低至3.7%，達到歷史新低。

中信證券指出，結合當前商業銀行的凈利差和歷史上按揭貸款投放定價水平來看，部分區域的按揭貸款定價將會下探到3.8%左右。

“四季度‘破4’利率將是房地產政策的新亮點。”嚴躍進對21世紀經濟報道記者說道，“本次調控擴大了地方在是否放松、如何放松方面的權限，對于營造寬松的房貸利率環境具有積極的作用。同時需要注意，部分城市也允許把個別二套房交易認定為首套房，其也可以享受此類優惠政策。”

嚴躍進認為，此次利率的調整，意味著房貸利率進入“破4”時代，具有非常強的信號意義，對四季度樓市交易的提振具有積極的影響。

值得一提的是，今年內中央層面已經兩次調整房貸利率下限。5月，央行、銀保監會宣布下調新發放首套房商業性個人住房貸款利率，將下限由不低于相應期限LPR調整為LPR-20BP，同時疊加5年期以上LPR累計3次下調35BP，一定程度上減少了居民購房成本。

王圣學認為，對二三線乃至四線城市來說，當前低迷的市場情況下，的確需要商貸利率調整此類力度的放松政策進一步穩定市場。而對于市場更為復雜的一二線城市來說，除利率調整外，仍需要更多的政策組合予以輔助。

購買力向優質樓盤集中

一系列政策“組合拳”后，市場會如何反應？當下購房交易情況如何？

以西安為例。目前，首次使用公積金貸款才能享受最新利率，首套若是商貸，二套使用公積金貸款，也只能按3.1%的利率來執行。同時，新房首套商貸，多數銀行可以做到4.1%；二套在4.3%的基礎上，普遍疊加60-70BP，實際利率在4.9-5.0%左右。

相較之下，西安商貸首套利率高于多數城市，同時對二套貸款要求較為嚴格。

“西安市場呈現出‘冰火兩重天’的情況。”一業內人士對21世紀經濟報道記者分析道，“比如城六區內部分新房樓盤，不僅價格硬挺，千人搖的情況也時常發生。”

以9月新房公示數據為例，碧桂園云頂23017元/平米，登記核驗通過920個；御錦城16862元/平米，登記核驗通過1412個；萬科璞悅17091元/平米，登記核驗通過1350個；綠城全運村16871元/平米，登記核驗通過1397個。

與上述樓盤登記情況反差較大的是，部分同為西安城六區的樓盤，登記核驗僅為十余個乃至數十個。在這背后，主要與附近區域環境不佳、位置相對偏遠、配套不足有關。

“目前購房者更加挑剔，他們能挑選的出性價比高的優質樓盤。事實上，西安不缺乏購買力，只要優質產品供應跟得上，購買力也能支撐得起。”上述業內人士對記者說道，“和之前相比，目前購房者更不著急，也更為專業和聰明。”

“我接觸了很多跟我情況相似的購房者，首付已經準備好了，但是很多新房或者面積大或者位置配套差，戶型和位置都合適的，想買買不到。”張揚說道。“而且如果有更大的優惠空間和利好政策，我們便可以考慮更大有優質的戶型。”

王圣學認為，對于西安此類省會城市而言，應先調整限購限貸等政策，讓購房者充分的在市場里自由流動。下一步，再加持利率等調控政策，這樣才能進一步穩樓市。