隨著“三支箭”發力，加上“內保外貸”支持范圍擴大，房企融資環境正逐步改善，長期遇冷的境外債融資終于在1月破冰。

多個第三方平臺統計數據顯示，2023年首月房企融資額延續了同環比下降趨勢，但降幅已經有所收窄，且信貸、債券、股權融資惠及的民營房企進一步擴容。克而瑞地產研究數據顯示，1月80家典型房企融資總量環比和同比降幅仍在44%以上，但較2022年春節的2月增逾40%。

當前最主要的擔憂在于，短期內地產銷售仍顯低迷，年內近萬億元債務壓力較去年有增無減，違約情況時有發生。好消息是，1月房企海外債在連續5個月斷發后首次重啟，總發行額超過60億元，不過發行主體仍以頭部企業為主。

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“（中國）去年11月以來出臺的措施已改善了符合要求的開發商融資情況，但針對需求側的措施影響較小。”穆迪副總裁、高級分析師陳晨近日表示，未來幾個月可能還會有更多刺激需求的支持措施。

1月房企融資迎來新變化

據中指研究院監測，1月房地產企業的非銀融資總額為508.5億元，同比下降33.1%，環比下降27.0%。克而瑞地產研究中心數據也顯示，1月80家典型房企的融資總量為543.59億元，環比減少44.8%，同比減少44.2%，但相比2022年春節的2月增長了40.1%。

中指研究院企業事業部研究負責人劉水分析，受春節假期影響，1月融資同環比均為下降，但降幅較上年同期已有所收窄，表明在經歷了一年的動態調整及年末的政策刺激后，行業融資進入了相對穩定階段。

可以看到，自去年年末“三支箭”齊發后，房企信貸、債券、股權融資通道逐漸打開。尤其自2021年下半年行業進入調整期，房企的主要非銀融資渠道更多聚焦于國內債券市場。今年1月，房企信用債融資占比為58.4%，融資額為297.2億元，同比基本持平，但相比去年12月環比下降27.6%。

不過，一個積極的變化在于，在政策持續鼓勵下，1月信用債發行主體明顯多樣化，除央國企及已經發行過增信債券的頭部民企外，中駿地產、雅居樂等中型民企也新加入到發行行列，出險房企如合景泰富已成功發債，且獲得中債增進公司的不可撤銷連帶責任擔保。另外，旭輝的2023年第一期中期票據也在推進當中。

劉水認為，“第二支箭”政策不僅快速落地，而且惠及面在快速擴大，只要為合理融資需求，安全、出險房企均有機會獲得支持。

事實上，自去年12月開始，房企融資已有翹尾之勢，而1月新的好消息是海外債。中指研究院數據顯示，雖然1月房企信托融資（15.6億元，同比、環比分別為-82.2%、-81.9%）和ABS融資（128.4億元，同比、環比分別為-55.5%、-36.0%）均出現較大幅度下滑，但海外債（67.3億元）在連續數月斷發后實現重啟，1月越秀、金茂率先在澳門金交所成功發行債券。

另外從融資成本來看，隨著信用債發行主體多樣化，發債利率有所上升，1月房企融資綜合平均利率環比上升0.23個百分點至4.32%，較去年同期上升0.41個百分點。其中，信用債平均利率為3.87%，同比上升0.48個百分點，環比上升0.43個百分點；海外債平均利率為6.79%，同比上升2.19個百分點。

海外融資渠道能否修復？

聚焦典型房企，中指研究院數據顯示，1月華潤債券融資額度最高，合計為35億元，平均融資利率為2.17%；招商蛇口融資利率最低，為2.16%；首開、首創的信用債利率較高，均為5.4%。海外債融資成本較高，主要系萬達商管的境外優先票據成本高達11.00%，抬升了整體境外債成本。

萬達商管是越秀、金茂等國企成功發行境外債之后，首家在美元債發行上破冰的民營房企。繼1月發行2年期4億美元債后，萬達商管在2月再次發行2年期3億美元債，且均獲得了超額認購。據了解，萬達商管募集的資金用途為現有債務再融資，發債由其子公司萬達商業地產香港有限公司、萬達地產投資有限公司及萬達商業地產海外有限公司提供擔保。

加上近期多家出險房企的海外債務實現整體重組，“內保外貸”逐漸擴容，市場對房企海外融資渠道的修復預期升溫。

1月29日晚間，華夏幸福發布公告稱，公司49.6億美元債券協議安排正式生效，因此成為首個對境外債以“展期+債轉股”方式實現重組成功的房企。已經完成或正在推進境內外債務重組的房企還有富力、融創、花樣年等。

“內保外貸”的擴容尤其被寄予厚望。自去年11月以來，監管要求商業銀行通過“內保外貸”業務跨境增信支持房企境外融資，并提出商業銀行境外分支行要加大對優質房企“內保外貸”業務的支持力度。劉水認為，這是對“第一支箭”內涵的豐富，對修復房企海外融資通道具有重要作用。

繼去年12月龍湖宣布以“內保外貸”方式成功從中國銀行融資7億元之后，碧桂園也相繼從工商銀行、民生銀行獲得“內保外貸”融資逾3億美元，越秀地產獲得農業銀行不超過10億港元的融資支持。

所謂“內保外貸”，即境內銀行為境內企業在境外注冊的附屬企業或參股投資企業提供擔保，由境外銀行給境外投資企業發放相應貸款。劉水認為，“內保外貸”對房企償債和融資均有較大意義，一方面可以緩解房企海外債償還壓力，另一方面可以防止債務違約風險繼續擴大，進而促進海外投資者恢復投資信心，改善房企海外融資環境。

不過陳晨認為，考慮到銷售端持續疲軟、境內外市場之間的利差，以及投資者避險情緒下境外資本市場的高波動性，預計境外市場對民營房地產開發商來說仍然具有挑戰性。

巨額償債壓力下的擔憂

陳晨在最新研報中還提到，相比年內近萬億元到期債務，在銷售端回暖緩慢的背景下，當前房企融資缺口依然較大，發債量小于到期量的趨勢尚未得到實質性改善。

中指研究院數據顯示，2023年房企到期信用債及海外債合計依然高達9579.6億元，相比2022年多出約700億元。其中1月、3月、4月、7月到期規模均超過千億元，其中一季度僅海外債到期規模就超過千億元，償債壓力較大。

另據克而瑞地產研究中心數據，房企在今年前三季度到期債券總規模將達到5573億元，同比增長5.3%，其中境內債券到期2810億元，境外債券到期2765億元。民企到期債券規模占比達73%。

考慮到“金融16條”明確提出支持開發貸款、信托貸款等存量融資合理展期，機構的主要擔憂也聚焦在債券上。一個值得關注的問題是，雖然獲得融資政策支持的企業不斷擴容，但結構性差異依然明顯。

1月10日，央行、銀保監會召開銀行信貸工作座談會，再次強調保持房地產融資平穩有序，并實施改善優質房企資產負債表計劃。1月11日，首批改善優質房企資產負債表名單出爐，包括龍湖、碧桂園、新城控股、遠洋集團、金地集團、美的置業、杭州濱江等企業。1月31日，河南相關部門篩選了百家本地房企“白名單”，包括建業、正弘、永威等，以支持房企合理融資需求。

克而瑞地產研究中心表示，整體看來，1月優質房企的合理融資繼續得到政府的大力支持，但行業面融資仍未有全面回暖，絕大多數的房企還需繼續等待政策效果的傳導。

從需求端情況來看，樓市低迷、市場需求及購買力不足的現象還在持續。據克而瑞數據，1月TOP100房企僅實現銷售操盤金額3542.9億元，單月業績規模同比降低32.5%，環比降低48.6%，較2022年2月的降幅也達11.8%。

陳晨認為，未來幾個月可能還會有更多刺激需求的支持措施。國內機構對需求端也多持有類似預期，具體包括LPR（貸款市場報價利率）繼續下行、首套房貸利率繼續調整、熱門城市進一步放開限購限貸等。