深圳出手了！

5月26日，深圳市房地產中介協會發布《關于禁止參與/協助“買房負首付”“零首付”等違規違法行為的鄭重提示》（下稱《提示》）稱，“買房負首付”已違反國家相關金融信貸政策。

(資料圖片僅供參考)

深房中協稱，近日，有媒體報道“買房現負首付”相關新聞，反映深圳市出現以“首付分期”“裝修貸”等形式，誘導購房者購房的違法違規行為。

“買房負首付”違規違法

“買房負首付”，到底哪里違規違法？

《提示》顯示，2017年，住建部、央行、銀保監會聯合印發《關于規范購房融資和加強反洗錢工作的通知》，嚴禁房地產開發企業、房地產中介機構，違規提供購房首付融資、首付分期和變相首付墊資。

《提示》要求，各房地產中介機構、從業人員，應嚴格遵守國家“房住不炒”的定位，嚴格內部相應業務管理。

同時，各房地產中介機構、從業人員自即日（5月26日）起，要開展自查自糾工作。禁止以任何形式，參與/協助此類以“負首付”或首付分期為噱頭的房源宣傳和銷售代理行為。

《提示》稱，如果發現深圳市房地產中介機構、從業人員，存在違規銷售宣傳或為消費者違規購房貸款提供咨詢、協助，深圳市房地產中介協會將立即報送行政主管部門依法依規查處。

同時，深圳市房地產中介協會將依據《深圳市房地產中介行業從業規范》等規定，進行自律懲戒，嚴重者將根據《深圳市房地產中介行業黑名單暨企業風險警示人員名單實施辦法》列入行業黑名單，并向社會作相應通報。

出現“負首付”營銷

近日，多個社交平臺出現類似售樓的營銷廣告，“零首付”之外更出現“負首付”的營銷話術。

比如，“首付負1萬元！沒錯，不需要首付還能再拿1萬元。”等宣傳語，在部分社交平臺傳播。

“負首付”背后的運作邏輯，與“高評高貸”一樣。“高評”是指高值評估，“高貸”是指高額貸款，即倒拿錢、零首付、低首付，銀行評估價格比真實交易價格高，從而貸更多款來變相降低首付。

例如，一套房子評估價570萬元，業主售價520萬元。購房者可在銀行貸款570萬元買下這套房，還剩50萬元用于裝修。

問題是，買房不用出首付款，并且能借此“套利”，這種購房方式怎么操作？

在業內人士看來，“負首付”買房，本質上就是營銷噱頭。要么是開發商以首付分期、返首付等形式，減輕購房者的首付壓力；要么是開發商通過做高合同價格，幫助購房者獲取更高額度的銀行貸款。

此外，部分“負首付”購房行為，還需借助經營貸。經營貸利率低于房貸利率，深圳房貸的首套利率為4.6%，而經營貸利率為3.5%至3.8%。

對此，購房者需提前準備征信報告、銀行流水、收入證明等材料，要是名下沒有公司需配合注冊一家公司。

“負首付”多重風險凸顯

“負首付”看似誘人，靠譜嗎？

購房沒有真實的首付支撐，容易抬高杠桿。若是按負首付方式購房，購房者后續的真實房貸壓力明顯放大，會使房貸違約成本增大，最終對購房者和商業銀行都不利。

有律師分析，一旦被銀行或監管部門查出“負首付”行為，購房者將面臨停貸，或提前全額償還貸款的風險，個人征信也會受到影響。

同時，銀行一旦停貸，購房者無法及時償還銀行貸款，將面臨抵押房產被拍賣的風險。

而如果“負首付”采用轉經營貸，不僅違規違法，而且購房者在中介指引下采用過橋貸款會產生新成本。

多位業內人士向21記者表示，“0首付”更多是一種促銷手段，其實對購房者并沒有實際優惠，反而還會加重購房者的負擔。而且，此類營銷行為涉嫌違法違規。

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，低首付、墊首付等市場行為，涉嫌突破差別化住房信貸政策，放大了杠桿，可能會導致未來出現斷供和其他金融風險。

“‘0首付’的宣傳涉嫌虛假宣傳，可能違反了《廣告法》的規定。”

德恒律師事務所律師王帥曾向記者表示，宣傳的“0首付”實際上并不是真的0首付，而是購房人首付款資金來源可以不來自于自有資金，該首付款是由第三方為購房人提供的借貸資金。“2016年住建部等部門發布了《關于加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》，強調中介機構不得提供或與其他機構合作提供首付貸等違法違規的金融產品和服務。國家是不允許中介機構為購房人提供首付融資、首付分期和變相首付墊資的違法行為。”

王帥進一步表示，如果購房人的首付款來自于借貸融資，從側面也說明房價超過了購房人的能力承擔范圍，易造成購房人后續還款的逾期，不僅對購房人的個人信用造成不良影響，購房人還可能既沒了房子又要承擔后續購房款的償還。而且這種影響也將傳導至資金出借人，造成其放貸資金的不良。

“購房人在面對‘零首付’購房的誘惑時應保持冷靜，購房時應根據自己的實際情況量力而行。”

廣東惠州惠陽區發文打擊零首付等現象

從當前監管部分和行業協會的動作來看，未來針對“負首付”“零首付”的營銷手法，不排除各地加大監管力度。

21世紀經濟報道記者注意到，5月21日，廣東省惠州市惠陽區房地產中介行業協會在其官微發布消息顯示，惠陽區住房和城鄉建設局于5月20日印發《關于整頓房地產市場、嚴厲查處違規銷售行為的通知》。

惠陽區住建局在《通知》中表示，近期，該區個別商品房項目涉嫌違規銷售，造成不良影響，為強化房地產市場監管，規范銷售行為，維護購房人合法權益，嚴禁開發企業、中介機構在商品房交易環節出現首付貸、返首付、零首付、中介機構營銷返首付、發布虛假違法房地產廣告、捏造散布不實信息等違規銷售行為。

同時，《通知》要求，嚴格執行注銷制度，對中介機構(中介人員)發布不實等違法違規銷售信息的、協助房地產開發企業違規銷售的，惠陽區住建局將注銷其房地產經紀機構備案證書。

《通知》還指出，要嚴厲倒查因違規銷售行為引發群訪群訴事件，對造成不良影響的企業，關停網上交易系統(鎖盤)，一經查實存在違規銷售行為的，依法追究責任。

對此，李宇嘉向記者表示，近期惠州地區部分房地產項目的中介機構在銷售階段開展違規宣傳，擾亂了正常的市場秩序，這是《通知》出臺的根本出發點。

據了解，日前網傳惠州大亞灣海倫堡·臻悅府樓盤低至4.8折銷售。惠州大亞灣開發區管委會城鄉建設和綜合執法局相關負責人在接受媒體問詢時表示，相關企業銷售人員在介紹項目時未清晰說明交付標準從精裝修調整為毛坯，價格相應做出調整這一關鍵信息。“盡管低折扣確實帶來了高關注度，但是這種制造噱頭的方式不可行，擾亂市場的正常秩序。”