盡管去年底金融部門“三箭齊發”助力房企融資，但今年上半年房地產行業融資情況未得到明顯改善，房企仍面臨較大償債壓力。

中指研究院數據顯示，2023年上半年，房地產企業非銀融資總額約4041.7 億元，同比下降16.2%。其中信用債同比下降7.0%，海外債下降34.6%，信托下降69.6%。

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對于融資規模下降的原因，中指研究院企業研究總監劉水在接受記者采訪時表示，一方面是房地產銷售沒有出現持續性回升，特別是近兩個月銷售疲軟表現明顯，金融機構對行業仍然較為謹慎，對行業預期沒有發生實質性改善，投資意愿較低。

“其次是上半年仍然有房企發生債務違約，并且有多家房企退市，房企風險仍在蔓延和深化，對金融機構的信心也持續造成沖擊。第三個原因是三支箭支持房企融資，受益的企業范圍有限。”劉水告訴記者。

不過，近期“三支箭”政策推進速度開始加快， 不僅房企“第三支箭”股權融資進程提速，同時政策再度指引“第二支箭”進一步發力。

“近期房企定增集中獲批，同時高層在多次工作部署中將‘做好防范化解房地產等重點領域風險防控’作為重要要求，意味著金融支持力度將保持持續且高效的姿態，尤其是對改善民營房企資產負債表的支持較為突出。”諸葛找房分析師稱。

民營房企境內發債規模同比降約60%

2022年底房地產行業融資政策曾迎來轉折點，當時金融部門三箭齊發，從信貸、債券、股權三方面全面支持房企融資，一定程度改善了房地產企業的資金面。

在政策影響下，2023年一季度房地產市場活躍度逐漸上升，房企融資端也隨之打開，房企發債規模逐漸上漲，2023年3月房企境內發債規模創2022年以來月度新高。中指院數據顯示，3月房地產企業非銀融資總額為917.9億元，環比增加109.0%。

隨后一季度過去，房地產市場復蘇力度減弱，房企融資端也出現一定回落態勢，進入5、6月，房企再度陷入融資困局。

中指研究院監測，2023年5月房地產企業非銀融資總額為529.8 億元，同比下降24.4%，環比下降27.2%。6月房企融資規模環比雖然有所回升，但是仍然處于近年來較低水平，6月房企融資總量為895.5億元。

“當前整體行業面融資仍未全面回暖，多數民營房企尤其是出險房企融資難的問題依然突出。”上述諸葛找房分析師表示。

諸葛找房數據顯示，2023上半年國央企境內發債規模同比下降6.5%，環比下降3.9%，處于正常波動區間；而民營房企發債落地仍然面臨不小的壓力，同環比均下降60%左右。

“從年內月度融資規模變化走勢來看，國央企發債增速總是先于民企呈現回升態勢，且在下行周期內，民營房企發債下探也更深。”上述諸葛找房分析師表示。

值得關注的是，三季度房企將迎來償債高峰，但目前新發規模無法覆蓋到期余額。

據中指院統計，今年7月、9月房企到期債券余額均超900億元，為償債高峰。而2023年1-6月信用債、海外債的發行到期債務比分別為73.6%、6.1%，總發行債務比為49.2%。

受訪專家認為，在此情況下，2023年下半年房地產行業有望延續融資寬松的環境。

“三支箭”有望加速推進

自“信貸、債券、股權”三支箭政策集中推出后，2023年一季度地產融資進度有所放緩，但近期推進速度再次加快，融資端展現出良好政策連貫性和及時性。

2023年6月29日，中國銀行間市場交易商協會發布《關于進一步提升債務融資工具融資服務質效有關事項的通知》，進一步提升民營企業發債便利，用好“第二支箭”， 將儲架式注冊發行拓展至債務融資工具各類品種。

可以看出，自去年快速落地、節奏放緩后，房企融資“第二支箭” 推進再次進入加速階段。

“雖然房企發債環境有所改善，但民企債券融資仍處歷史地位，提升空間仍較大。本次銀行間市場交易商協會提出提高民企發債便利，或為第二支箭再度注入活力。”天風證券分析師劉樹清表示。

而“第三支箭”近期也開始加速落地，6月至今房企股權融資進展進一步加快。

自去年11月底“第三支箭”政策頒布后，共有37家上市涉房企業發布定增事宜。但直到近期，才有6家A股房企陸續公告定增事項獲得交易所審核通過，涉及融資額超400億。

上述6家房企分別為招商蛇口、保利發展、中交房地產、福星股份、大名城、陸家嘴等，募資用途多用于保交樓、保民生項目，補充流動資金，償還債務，資產收并購等。

除此之外，華發股份、天地源、萬科A、中交地產也在積極推進定增事項。

“隨著股權融資支持力度的加大，未來更多優質房企有望通過定增獲得融資支持。”劉水稱。

“融資端改善后，將在一定程度上減輕房企債務壓力，預計下半年房企違約現象或將會進一步減少。”上述諸葛找房分析師表示。