17日，大河報以《小區曬賬倒找錢給1048戶業主》為題，報道了鄭州市錦繡園小區業委會準備拿出公共收益結余的20萬元，給業主“發紅包”。業委會為征求業主對于“發紅包”一事的意見，特意召開為期半個月的業主大會，討論這筆“紅包”該怎么發。新聞上線不足一天，在社會上引發強烈反響，文章鏈接也在微信各大業主群內傳來傳去……

“今天一早，我們小區就來了好多家媒體，他們開口第一句話全是‘看了大河報的報道，聽說咱小區要給業主發紅包’。沒想到，我們小區一夜之間火了!”17日上午10點多，錦繡園小區業委會主任羅文峰告訴大河報·大河客戶端記者。

今天，大河報繼續將社會關注度極高的“小區公共收益”相關問題，給讀者朋友們進行深度解讀。

報道反響 有小區將部分公共收益用于舉辦業主運動會

“錦繡園小區業委會干得漂亮!”“住了這么多年小區，看了報道才知道公共區域竟然還能‘生錢’。”“我是小區業委會負責人，物業公司要求從公共收益里分成，這合理嗎?”……17日，大河報·大河客戶端記者的手機幾乎被讀者打爆，梳理總結讀者們關注的焦點問題，主要集中在公共收益與物業費二者之間的關系，公共收益的收取方式和物業公司是否可以從公共收益中抽成上。

小區的公共收益，除了給業主“發紅包”、補充專項維修資金外，還能干啥?“我們小區今年9月22日，召開了小區業主大會暨業主趣味運動會，業委會拿出了一部分小區的公共收益，給業主們置辦了豐富的獎品。”17日下午，中牟東工都市家苑小區南院業委會主任李剛告訴記者，該小區業委會成立于2018年8月份，今年3月份新換了物業服務公司，“整個活動花銷1萬元出頭，獎品價值有8000多元。”據李剛介紹，小區共有12棟住宅樓，約450戶住戶，近三分之一的業主參與了趣味運動會，“當時小區的公共收益結余大概有6萬多元，我們想借著運動會的機會團結更多的業主，令業主們切實感受到小區是屬于大家的，需要大家同治共管”。

小區賬目公開

解疑釋惑

疑問1：物業服務企業不公示小區公共收益的賬目，業主能否拒交物業費?或者能否少交物業費?

“為我們提供服務的物業公司從進駐小區開始，這么多年來從未公示過小區的公共收益賬目，那么作為業主的我們，是否有權拒交物業費?或者少交些物業費?”昨日，有不少讀者來電，紛紛咨詢。

河南省社會科學院法學所研究員祁雪瑞在受訪時表示，物業服務企業提供物業服務，業主享受物業服務，兩者的關系、權利與義務都是依據物業服務合同約定的，是合同關系，一方不履行義務或履行義務不符合標準的話，另一方可以抗辯。因此，物業公司有提供服務的義務，相對而言，業主有支付物業服務費的義務，“業主不交納物業費，屬民事糾紛當中的違約責任。物業服務企業是經營性企業，不是公益機構或行政機構，其經營決策具有市場屬性”。

“那么，什么情況下業主可以拒交物業費，就是在物業公司服務有重大瑕疵時，但業主要有證據能證明這個瑕疵是確實存在的。”祁雪瑞表示，什么是重大瑕疵?不公布小區的公共收益算不算重大瑕疵?“我個人認為屬于重大瑕疵，但這個具體還得法院來判斷，目前沒有官方權威的解釋，如果法院認為不公布公共收益屬于物業服務的重大瑕疵，業主就可拒交物業費。”

疑問2：小區物業管理都有哪些方式?公共收益由誰來收取，是物業服務公司還是小區業委會?

“我們想知道，公共收益到底由誰來收取，是物業公司還是小區業委會呢?”這也是昨天讀者關注的焦點問題之一。

福澤門小區業委會主任范長江在受訪時表示，目前，物業管理在業界大致分為“包干制”“酬金制”“自管”三種，隨著不斷的發展和創新，全國各地因地制宜陸續出現了其他形態的模式，比如信托制、陽光共管模式、半包干制、業主眾籌等。

小區的公共收益和物業費如何收取和分配也因不同物業管理制度而有所區別。“整體來說，首先要滿足物業服務所需，公開透明是核心。”范長江稱。

那么，公共收益這筆可觀的費用，誰來收，又是如何收的?據記者了解，在錦繡園小區和福澤門小區的現實操作中，由于代表業主權利執行主體的業委會不具備法人資格，無法開具發票，通常采取簽訂三方合同的形式，業委會代表全體業主作為甲方，委托乙方即物業公司與作為丙方的經營性公司簽訂合同。

“同時公開透明公告全體業主，物業公司扣除稅費和因服務而產生的費用部分后，把歸屬廣大業主的資金部分打入業主大會(業主委員會)賬戶。用于補充維修基金或經業主大會表決用于其他方面。”范長江表示。

疑問3：小區產生公共收益后，物業公司是否可以從中分成?

“我們小區今年在公共區域新建了幾十個停車位，物業服務公司向我們提出要從這個停車場獲取的公共收益里分成，‘三七分’，物業占大頭，業委會占小頭，這合理嗎?”鄭州市中原區一小區業委會負責人向記者咨詢。

國內知名業主事務專家、河南財經政法大學物業管理專業客座教授舒可心在受訪時表示，“如果物業服務公司確實幫業主們獲得了公共收益，是否可以拿到分成，這個問題其實是可以協商的。需要注意的是，一些公共收益的獲取確實存在成本，比方說停車管理的收益，本身就有管理成本，所以在公開成本并將其扣除以后，剩下的收益才是小區全體業主的。在這個情況下，我們可以考慮要不要給幫我們弄來收益的人一些分成或獎勵”。

關于公共收益的凈收益，要不要給管理人酬金，舒可心認為“當然要”。公共收益有兩部分，一部分是沒有成本的，比如廣告收益;還有一些含成本的，比如停車管理，“物業服務公司要從中獲取酬金，必須簽訂合同，酬金的金額或所占百分比也要合理”。

互動征集

有人說，“抓住錢袋子”就抓住了小區事務的根本。您所在的小區，公共收益如今在哪兒，有多大金額，您知道嗎?您是否要求過為小區提供服務的物業公司或業委會，對小區的公共收益進行公開?關于小區公共收益和賬目公開，您還想了解些什么，解決哪些問題?請與我們聯系吧。