10月22日至23日，萬科在上海舉行了一年一度的業務交流會。這也是萬科連續11年在非財報季的時段，公開接受媒體發問。

兩天，三場演講，萬科董事長郁亮和各條業務線的管理層介紹了萬科最近在做的事情。但媒體更想知道，作為頭部房企，萬科將如何應對當下的市場，如何平衡拿地的風險與收益，以及收購恒大的傳聞是真是假。

或許22日上午第一場的交流會耗掉了郁亮太多精力，下午再見其他區域媒體時，他褪去了西裝，換上T恤衫讓自己更加放松。

但比服裝更輕簡的，還有郁亮的回答——“這個問題太復雜的，我回答不了，不好意思”“這個問題是商業機密，無法公布”“我自己的難關還沒有過呢，沒有能力給別人出主意”。

顯然郁亮的這些回答有些“劃水”，就連萬科物業CEO兼當場活動主持人朱保全都調侃道他要新增了一個“太極禪師”的名號了。其實這個會議萬科內部曾一度討論想要取消。相比同行，在當前市場環境下還能站出來公開表達，萬科也是有些勇氣的。不過，郁亮自己也開玩笑說，今年交流會的背景板連“萬科”兩個字都不敢露出了。

三年前，郁亮說“活下去”；三年后，他說“尊重常識，回歸常態，陣痛之后，仍有機會”。看著昔日與自己同在房企第一梯隊的對手碧桂園和恒大，前者整日保持危機感，小心駛船，后者的危機已經到來，提出現房銷售的自救策略。萬科的機會在哪兒？

盡管和這兩家比起來，萬科不算高歌猛進型，但這些年萬科在地產之外的動作也不少。有接近萬科的人士告訴AI財經社，現在有些業務還是不掙錢，公司正在做不同側重的調整。

01 “幸好不是老大”

自從2014年突然失去第一的寶座，萬科先后被綠地、恒大、碧桂園趕超。很多年來，作為行業“老大哥”卻不能做老大，外界總在試探萬科是否不甘心。

“萬科很慶幸，這幾年不是老大（規模），行業老大轉型比較難的。正好不是老大，給了萬科轉型發展的機會。”郁亮說，在黃金時代找到了“帕爾迪”（美國地產開發商），越上了千億，現在找到了“大和房建”（日本地產開發商）對標。“日本開發商在大縮表過程中，也可以成功，這給我們提供了非常大的信心，我們今天做的機會會比它更多。”

天下沒有做完的生意，只有沒做好的生意，這是郁亮堅信的。“常識告訴我們，減肥很難，減肥成功都要很多血淚史。整個縮表的過程，就是把金融紅利從房地產行業中去掉。”

2018至2019年，調控政策和融資政策持續收緊，房企現金流遭受壓力，整個行業不得不被動縮表。郁亮坦言“縮表的過程是很痛苦的”，不只是萬科痛苦，房價下降使購房者也受影響、房企業績下滑使投資者受影響，房企拿地減少更是使賣地的一方受影響。

今年以來，萬科“馳援”泰禾、接手藍光發展部分項目，還以換股形式100%收購了陽光城物業等。

外界質疑萬科，在大小房企頻繁爆雷的時候，自己卻在抄底。對此，郁亮表示，萬科只有投資團隊，沒有并購團隊。“市場有機會就做，沒機會就不做，萬科不是投行，不是要把人吃掉。”

早前，有消息稱萬科將參與接手恒大集團出售資產事宜，萬科總裁祝九勝曾承認，過往是和恒大有項目層面的合作，最近幾個月有接觸和探討，但目前沒有實質性的合作。

但郁亮表示，恒大事件很多人都在關注，萬科沒這個能力。“行業冬天來了，誰都冷，首先要保證自己的安全才能去救人。在我們能力范圍內，我們愿意去做對行業比較好的做法，但還沒有具體的設想。”

的確，房地產行業的冬天早就來了，這一點從土地市場可見端倪。從9月份開始，各大城市開啟第二批集中供地，包括萬科在內的多家房企不再積極搶收。

貝殼研究院分析認為，一方面是受房企拿地的節奏性策略影響，二批次拿地對于房企來說，較難以實現在年內轉換成銷售金額，繼而有效補充其年度業績，因此第二批次集中供地的市場關注度明顯低于首批次；另一方面，由于土拍市場的監管趨嚴，多數房企面臨較大的現金流壓力，在土地市場方面房企整體參與熱情不高。

“萬科自己有投資標準，達到標準的就拿。現在來看，投資標準有更高要求了，要特別好的項目才拿，萬科沒有停止拿地，只是要求標準高了。”郁亮說。

但當被問及標準是什么時，郁亮又跟媒體打起了太極拳，“這是商業機密，投資的標準無法公布，否則別人算好我的投資標準，我永遠拿不到地了。“

02 “賺小錢”是新活法

進入冬天的萬科，正等待在下一個春天里被需要。但春天和春天是不一樣的，新的春天要研究新“活法”。

做商業，做城市更新，賺些小錢這是郁亮想到的新“活法”。“只要能夠有點小錢賺，我們就滿意了。邏輯變化了，我們從賺大錢、快錢轉為賺慢錢和小錢。”

物業是不是小錢？

上半年，萬科物業實現營收103.8億元，和地產1671多億的營收規模比起來，實在不值一提。不過去年萬科物業就對標貝殼，更名為“萬物云”，打造平臺。

不過，萬物云CEO朱保全最近卻在憂慮，因為前兩年物業成為房企的香餑餑，老板們都說物業是開發商的未來，但今年地產行情式微，老板們又紛紛先把“未來”給賣掉換錢。“物業是不是房企的未來？”他也很疑惑。

郁亮曾說萬物云一定會上市，但具體時間不定。

今年初，郁亮就提出向制造業學習，向家電行業學習。因為房企現在的遭遇和當年家電企業類似。

據郁亮介紹，2012年左右，家電下鄉的政策逐步退坡，一大批家電企業倒下了，比如美菱、榮事達、新飛等，當時的產能全都變成了庫存。在這個過程中，也有美的、格力、海爾這樣的優秀企業脫穎而出。“當年美的的壓力也很大，據說砍掉了一半的產品品種，推掉了很多工業園，裁了不少員工，然后通過數字化，線下轉線上，品牌研發去提升。現在美的可以實現T+3的柔性交付體系，接到訂單第三天就能提供產品。美的等家電企業在經歷了縮表以后，仍然獲得了新的發展機會。”

郁亮說“過去行業留下個壞毛病，叫能用錢解決的都不是問題。到今天，錢本身就是問題”，房地產行業是一個典型的資金密集型行業，而制造業大多屬于技術密集型產業。因此從資金密集型向技術密集型靠近，或許是郁亮對接下來的期待。只不過，要完成這樣的轉變，萬科要走的路還有很長。