“房地產的野蠻增長時代給商業地產帶來了很大的陣痛，首先是供應量非常巨大，其次是同質化非常嚴重。”高力國際華東區執行董事鄭河龍在“2022觀點商業年會”上表示，這一現象在一二線和三四線城市都非常明顯，三四線城市的總量更大。因此，商業地產未來的重點是如何去化和更好地運營，從原來的競爭速度和規模，到接下來的競爭運營，而且是精細化運營。

鄭河龍表示，商業地產要回歸商業的本源，最重要的兩個主體是商場的消費者和商戶。商業項目首先要認清目標消費者是誰、需求是什么、需求結構和消費力怎樣，開業之后要了解消費者的滿意度，在不同季節、不同的商業發展階段，消費者的需求有哪些動態變化。對于參與經營的商家商戶，在設計階段就應該和所有商家進行訪談溝通，了解他們在工程技術方面的參數要求，交通動線的要求等，更好地支持商家銷售，提升購物環境。

在鄭河龍看來，商業地產的精細化運營是一個非常綜合的系統化工程，一個商業地產項目的成功也是一個系統的成功，精細化運營需要具備以下八大要素。

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第一大要素是長期持有，長期資本是商業地產可以健康發展的非常重要的前提。很多商業的持有部分，標準化設計、建造、招商和運營都做得非常好，但銷售的部分很難找到好的，很多寫字樓項目和商住項目也一樣，閃售以后的租金、租戶水準都是在低位徘徊。

第二是統一運營，在商辦類的項目中，統一的招商運營以及后期的管理非常關鍵。對于商業項目來講，一個商場會需要經過很多輪調改才能達成想要的效果，如果前期招商是一個團隊，后期管理是一個團隊，會帶來很麻煩的問題。

第三是前期的精準定位非常關鍵，作為一個商業的經營者，要更多考量市場，市場需要什么，消費者需要什么，也要研究對標項目，包括體量、定位、業態布局、品牌構成等等，還要關注項目所在區塊未來會有什么樣的供應量，對項目會造成什么樣的中長期影響。

第四是招商的前置，很多非常成功的項目會提前鎖定一些主力店和次主力店，確認一些商戶的技術參數，比如餐飲商戶的餐飲條件，承重層高、用水用電的要求等等，這對其他一些業態談判有一定的韌性，可進可退。

第五是設計深化，一個項目從前期定位到設計、到招商，一直到建設過程中，始終是一個動態過程，一般來講會根據主力店次主力店的招商過程進行動態調整，這些需要在設計階段進行前置化的優化。

第六是成本平衡控制，一個是項目定位和成本控制之間的平衡，比如街區商業、超甲級和甲級寫字樓，面積的配置、裝修的標準一定是不一樣的。另外一個是短期的采購成本與中長期的運營成本之間的平衡，比如采購一個暖通設備，如果選擇相對經濟的品牌或者型號在前期可以節約大概三五百萬，但是可能它的能耗不節能，三五年之后多出來的能耗已經不止三五百萬。

第七是開業之后的運營管理，就是對商家進行各類運營支持，根據商家在運營過程中的參數進行一些調改，通過動態調整不斷提升。

第八就是智慧平臺，在商業領域是非常關鍵的工具。運營過程中運用智慧化平臺進行科學的統計精準分析，尤其是對消費者的一些分析統計，非常重要，可以通過數據推導出消費者的消費需求和消費力。在精細化的運營中，智慧化平臺對于科學決策非常關鍵。